Εικόνες από το μέλλον μας; Στις ΗΠΑ νοικιάζουν τα σπίτια με «κόκκινα» δάνεια στους ιδιοκτήτες τους

Στις ΗΠΑ η κρίση έχει προκαλέσει αύξηση των ενοικίων σε αρκετές πολιτείες, καθώς πολλοί χάνουν τα σπίτια τους ενώ η αγορά στέγης γίνεται όλο και δυσκολότερη.

 

Έτσι, μεγάλες εταιρείες έχουν μπει στην αγορά ενοικίασης σπιτιών και αγοράζουν μαζικά “κόκκινα δάνεια” χαμηλότερα από την ονομαστική τους αξία για να αποκτήσουν τα υποθηκευμένα ακίνητα σε χαμηλές τιμές, ενοικίαζοντάς τα συχνά στους πρώην ιδιοκτήτες τους.

 

Είναι μια εικόνα από τις ΗΠΑ, η οποία αποτυπώνεται σε ρεπορτάζ του Bloomberg και δείχνει ανάγλυφα τι μπορεί να συμβεί και στην Ελλάδα, όπου ο αριθμός των στεγαστικών δανείων που δεν εξυπηρετούνται αυξάνει συνεχώς (23% στα στεγαστικά και 42% στα καταναλωτικά) ενώ τα εισοδήματα και οι τιμές των ακινήτων υποχωρούν, ένα σκηνικό που δείχνει να ακολουθεί με χρονική υστέρηση τις εξελίξεις από την άλλη πλευρά του Ατλαντικού.

 

Στην Ελλάδα είχαν γίνει επαφές ξένων hedge funds για την αγορά “κόκκινων δανείων” αλλά το θέμα δεν προχώρησε επειδή δεν υπήρξε συμφωνία στην τιμή.

 

Μεγάλες φίρμες της Wall Street αγοράζουν μαζικά στεγαστικά δάνεια σε καθυστέρηση, με στόχο να αποκτήσουν σε χαμηλές τιμές τα υποθηκευμένα σπίτια και να τα νοικιάσουν, καθώς η ζήτηση για νοικιασμένα σπίτια αυξάνεται, όπως και οι τιμές των ενοικίων.

 

Οι εταιρείες έχουν στραφεί στην αγορά “κόκκινων δανείων” γιατί μέχρι τώρα αποκτούσαν σπίτια σε χαμηλές τιμές μέσω των πλειστηριασμών, ο ρυθμός των οποίων όμως αρχίζει να επιβραδύνεται, ενώ οι τιμές των ακινήτων ανεβαίνουν.

 

Οργανώσεις προστασίας των ενοικιαστών εκφράζουν φόβους για την τακτική αυτή, καθώς οι εταιρείες που αποκτούν τα δάνεια δεν θα προσφέρουν ευκαιρίες ρύθμισης στους δανειολήπτες, καθώς έχουν ισχυρό κίνητρο να τους διώξουν από τα σπίτια για να τους τα... ενοικιάσουν.

 

Ο κλάδος της ενοικίασης ακινήτων είναι σε άνθηση, καθώς Hedge fund και άλλες μεγάλες εταιρίες έχουν εισέλθει στην αγορά τα τελευταία χρόνια, καθώς η κρίση προκάλεσε αύξηση στη ζήτηση σπιτιών για ενοίκιο, αφού πολλοί δεν κατάφεραν να πληρώσουν τα δάνειά τους και έχασαν τα ιδιόκτητα σπίτια τους. Την ίδια στιγμή ο μεγάλος βαθμός υπερχρέωσης εμποδίζει τους ανθρώπους να αγοράσουν σπίτι και η ζήτηση για νοικιασμένα σπίτια διαρκώς αυξάνεται, όπως και τα ενοίκια.

 

Ιδιωτικές εταιρείες, hedge funds, εταιρείες real estate, επενδυτικά trusts και άλλοι επενδυτές ξόδεψαν 20 δισ. για την αγορά 200.000 κατοικιών προς ενοικίαση τα τελευταία δύο χρόνια.

 

Στις ΗΠΑ, μάλιστα, υπάρχει και η ιδιομορφία του “βραχνά” των φοιτητικών δανείων που ξεπερνούν σε αξία το 1 τρισ. δολάρια και εμποδίζουν εκατοντάδες χιλιάδες νέους ανθρώπους να αποκτήσουν σπίτι.

 

Όπως γράφει μάλιστα το αμερικανικό ειδικευμένο περιοδικό στο real estate CRE Finance World, σύμφωνα με τον ιστότοπο thinkprogress, η αγορά των ενοικιασμένων κατοικιών και το κόστος των ενοικίων θα σημειώσουν έκρηξη, καθώς τα εισοδήματα θα συνεχίσουν να μειώνονται και η απόκτηση σπιτιού θα γίνεται όλο και δυσκολότερη.

 

Είναι ενδεικτικό ότι οι εταιρείες που νοικιάζουν ακίνητα, έχουν προχωρήσει σε τιτλοποίηση των εσόδων από τα ενοίκια (εκδίδουν ομόλογα τα οποία έχουν ως εγγύηση τις εισπράξεις από τα ενοίκια) και η πρόβλεψη της Deutsche Bank είναι ότι η αγορά των τίτλων αυτών, από 0,5 δισ. δολ. σήμερα θα δεκαπλασιαστεί μέχρι το τέλος της χρονιάς και θα φτάσει τα 20 δισ. δολ. μέσα σε λίγα χρόνια.

 

Οι “σπιτονοικοκύρηδες της Wall Street”, δηλαδή μεγάλες επενδυτικές φίρμες και hedge fund που έχουν μπει στην ενοικίαση κατοικίας, άρχισαν να εξαγοράζουν κόκκινα στεγαστικά δάνεια από τη στιγμή που ο ρυθμός νέων πλειστηριασμών άρχισε να επιβραδύνεται και έφθασε σήμερα στα επίπεδα του 2006.

 

Ταυτόχρονα οι τράπεζες έχουν κίνητρο να πουλήσουν τα δάνεια, καθώς το κόστος διατήρησης κόκκινων δανείων έχει αυξηθεί λόγω νέων κανονισμών.

 

Τα δάνεια πωλούνται συνήθως στο 65-80% της αξίας του υποθηκευμένου σπιτιού.

 

Σε πολλές περιπτώσεις, οι διακανονισμοί με τους δανειολήπτες των οποίων τα δάνεια εξαγοράστηκαν, καταλήγουν σε πλειστηριασμούς ή σε παραχώρηση των τίτλων ιδιοκτησίας.

 

O Doug Brien, εκπρόσωπος της Starwood Waypoint, μιας από τις εταιρείες του κλάδου, λέει στο Bloomberg ότι στόχος της εταιρείας είναι να προσφέρουν στους δανειολήπτες που δεν φαίνονται ικανοί να αποπληρώσουν το δάνειό τους, τη δυνατότητα να το νοικιάσουν και “να παραμείνουν στο ίδιο σπίτι και να κρατήσουν τα παιδιά τους στο ίδιο σχολείο”.

 

Ο ίδιος υπολογίζει ότι ένα ποσοστό 30-50% των δανείων που θα εξαγοραστούν θα μετατραπούν σε ενοίκια, ενώ τα υπόλοιπα είτε θα συνεχίσουν να αποπληρώνονται μετά από τροποποίηση των όρων είτε θα πουληθούν τα ακίνητα εάν η τοποθεσία ή η ποιότητα του σπιτιού δεν ανταποκρίνεται στις προδιαγραφές της εταιρείας.

 

Άλλοι παράγοντες του κλάδου εξηγούν ότι υπάρχουν κι άλλοι τρόποι για να γίνει η διαχείριση των δανείων που εξαγοράζονται. Οι δανειολήπτες μπορούν να ξεκινήσουν με μηνιαίες πληρωμές ή με συμβιβασμό για άμεση πώληση σε τιμή χαμηλότερη από τη συνολική οφειλή από το δάνειο και διαγραφή της υπόλοιπης απαίτησης.